Ausgangslage: 300.000 € Gebäudeanteil
Angenommen, der steuerlich relevante Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie beträgt 300.000 €. Bei einem typisierten AfA-Satz von 2 % ergibt sich daraus eine jährliche Abschreibung von 6.000 €.
* Im Rechenbeispiel wird mit einer typisierten AfA von 2 % gerechnet, wie sie grundsätzlich für Gebäude gilt, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden.
Beispiel mit 25 Jahren Restnutzungsdauer
Wird im Gutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren fachlich nachvollziehbar ermittelt, ergibt sich rechnerisch eine jährliche AfA von 1/25 des Gebäudeanteils.
Bei 300.000 € entspricht das einer jährlichen Abschreibung von 12.000 €.
Die jährliche Abschreibung verdoppelt sich in diesem Beispiel von 6.000 € auf 12.000 €. Die zusätzlichen 6.000 € AfA können das zu versteuernde Einkommen entsprechend reduzieren.
Bedeutet das 6.000 € Steuerersparnis?
Nein. Die 6.000 € sind die zusätzliche jährliche Abschreibung, nicht die direkte Steuerersparnis.
Wie stark sich die höhere AfA tatsächlich auf Ihre Steuerlast auswirkt, hängt insbesondere von Ihrem individuellen Steuersatz und Ihrer persönlichen steuerlichen Situation ab. Die konkrete steuerliche Einordnung sollte deshalb mit Ihrer Steuerberatung erfolgen.
Warum ist der Gebäudeanteil entscheidend?
Bei Immobilien wird nicht der gesamte Kaufpreis abgeschrieben. Grund und Boden unterliegen grundsätzlich nicht der Gebäude-AfA. Für die Berechnung ist deshalb der steuerlich relevante Gebäudeanteil maßgeblich.
Wie hoch dieser Anteil im konkreten Fall ist, hängt von der jeweiligen Kaufpreisaufteilung und der steuerlichen Einordnung ab.
Das Rechenbeispiel auf einen Blick
- Gebäudeanteil im Beispiel: 300.000 €
- Typisierte AfA bei 2 %: 6.000 € pro Jahr
- AfA bei 25 Jahren Restnutzungsdauer: 12.000 € pro Jahr
- Zusätzliche AfA: 6.000 € pro Jahr
- Die tatsächliche Steuerersparnis richtet sich nach der individuellen steuerlichen Situation.
Hinweis zur steuerlichen Einordnung
Das Rechenbeispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung und stellt keine steuerliche Beratung dar. Ob eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie nachgewiesen werden kann und wie sich eine daraus resultierende höhere AfA steuerlich auswirkt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die steuerliche Würdigung und Anwendung sollte mit Ihrer Steuerberatung abgestimmt werden.